Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vom Bauträger nicht mehr beliebig geändert werden, sobald Rechte Dritter in Abteilung II oder III des Grundbuchs eingetragen sind, insbesondere Finanzierungsgrundpfandrechte der Erwerber oder deren Auflassungsvormerkungen. Danach sind Änderungen grundsätzlich zustimmungspflichtig.
Gleichzeitig besteht ein großes praktisches Bedürfnis für spätere Anpassungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung.
Die Lösung liegt (vermeintlich) in der Erteilung einer Änderungsvollmacht zugunsten des Bauträgers. Im Außenverhältnis zum Grundbuchamt (rechtliches „Können“) sollte die Vollmacht unbeschränkt erteilt sein. Damit hat das Grundbuchamt nur auf etwaige offensichtliche Missbrauchsfälle hin zu prüfen. Im Innenverhältnis zu den Erwerbern (rechtliches „Dürfen“) muss die Vollmacht beschränkt werden, um Willkür und Missbrauch zu vermeiden. Inhaltlich und zeitlich unbeschränkte Vollmachten sind jedenfalls gegenüber Verbrauchern AGB-rechtlich unwirksam.
Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 23.01.2026, Az. V ZR 91/25, nochmals betont, dass eine entsprechende Änderungsvollmacht auf triftige Gründe beschränkt werden muss. Diese triftigen Gründe müssen in der entsprechenden Vollmachtsklausel benannt werden und die Voraussetzungen müssen für den Käufer hinreichend klar formuliert sein. Es reicht nicht aus, ganz allgemein eine Beschränkung auf triftige Gründe vorzusehen und einen „Negativkatalog“, zu was die Vollmachtsausübung also nicht führen darf, zu ergänzen.
Der Bundesgerichtshof gibt im Urteil noch eine „Segelanweisung“ mit: Triftige Gründe können die Erfüllung behördlicher Auflagen, die Erschließungssicherung, die Beseitigung von Planungsmängeln oder die Erfüllung von Sonderwünschen sein. Diese Gründe müssen bei Ausübung der Vollmacht dann natürlich auch entsprechend vorliegen.
Ergibt sich aufgrund der Unwirksamkeit der Vollmachtsklausel eine Zustimmungsblockade für notwendige Änderungen, kann sich dies für das Projekt massiv schädigend auswirken. Der Rat muss also sein: Möglichst viel Sorgfalt bereits von Beginn an investieren, sowohl bei der Formulierung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung selbst, als auch bei der Formulierung der Änderungsvollmacht.
