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Am 8. Februar 2026 hat Bundesjustizministerin Stefanie Hubig den Gesetzentwurf „Mietrecht II“ veröffentlicht, der weitere Anpassungen des sozialen Mietrechts vorsieht. Ziel ist es, dem rapiden Anstieg der Mieten entgegenzuwirken und den Schutz von Mieterinnen und Mietern zu verbessern. Die wesentlichen geplanten Neuerungen hierzu im Überblick:
Deckel für Indexmieten:
In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmietsteigerungen auf maximal 3,5 Prozent jährlich begrenzt werden (§ 557b BGB). Dies soll verhindern, dass Mieter durch starke Inflationsschübe übermäßig belastet werden.
Neue Regeln für Möblierungszuschläge:
Vermieter sollen den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen. Die Zuschläge sollen angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen, ein höherer Zuschlag ist nur bei entsprechendem Wert der Möblierung möglich.
Höchstgrenze für Kurzzeitmietverträge:
Kurzzeitmietverträge sollen künftig nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden dürfen und sollen weiterhin nur bei besonderem Anlass auf Seiten des Mieters zulässig sein. Damit wird die Mietpreisbremse effektiver durchgesetzt.
Ausweitung der Schonfristzahlung:
Die Möglichkeit, eine Kündigung durch Nachzahlung der Mietrückstände abzuwenden, soll künftig auch für ordentliche Kündigungen gelten (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Bisher war dies nur bei außerordentlichen (fristlosen) Kündigungen möglich.
Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierungen:
Die Wertgrenze für Mieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren (§ 559c BGB) soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben, um auch künftig kleinere Modernisierungsmaßnahmen unkompliziert zu ermöglichen.
Ausblick zum weiteren Verfahren:
Der Gesetzentwurf wurde an Länder und Verbände versandt, die bis zum 6. März 2026 Stellung nehmen können. Die Stellungnahmen werden auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht. Die Vorschläge entsprechen den Ankündigungen aus dem Koalitionsvertrag und ergänzen die bereits umgesetzte Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029.
Weitere Maßnahmen zur Stärkung des sozialen Mietrechts sind angekündigt. Insbesondere sollen die Ergebnisse der Expertenkommission Mietrecht als Grundlage für weitere Gesetzesinitiativen dienen. Eine Arbeitsgruppe beschäftigt sich zudem mit Bußgeldregelungen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse und Mietwucher; Ergebnisse werden bis Ende 2026 erwartet.
Rechtliche Bewertung der geplanten Änderungen im Mietrecht II
Die geplanten Änderungen sind grundsätzlich geeignet, bestehende Schutzlücken im Mietrecht zu schließen und die Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu erhöhen. Insbesondere die Begrenzung von Indexmieten, die bislang nicht an die Mietpreisbremse gekoppelt waren, erhöht die Transparenz zugunsten der Mieter. Die Ausweitung der Schonfristzahlung stärkt die soziale Funktion des Mietrechts und gibt Mietern eine zweite Chance, ihre Wohnung zu behalten. Bei den Möblierungszuschlägen bleibt die konkrete Umsetzung abzuwarten, da der Begriff der Angemessenheit der Auslegung zugänglich ist und der Zeitwert von Möbeln erfahrungsgemäß nur schätzungsweise angegeben werden kann.
