Die Änderungen der Bewertung betreffen mit unterschiedlichen Umfang und Auswirkungen alle Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke. Auch betroffen sind Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte, auf diese wird hier jedoch nicht gesondert eingegangen.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren sollen die ansetzbaren Verwaltungskosten, welche den Ertragswert vermindern, modifiziert werden. Anstatt wie bisher pauschal einen %-Satz von den Mieteinnahmen als Verwaltungskosten abzuziehen, wird nunmehr insbesondere bei Wohnungsbauten nur noch eine feste pauschale je Wohnung als Verwaltungskosten und eine feste Pauschale je qm Wohnfläche als Renovierungskosten angesetzt und lediglich eine deutlich reduzierte Pauschale für Mietausfall berücksichtig.
Darüber hinaus wird für alle Gebäude, für die kein Liegenschaftszins von den örtlichen Gutachterausschuss festgestellt wird, der Liegenschaftszins um bis zu 1,5%-Punkte reduziert.
Diese beiden Anpassungen können zu deutlichen Steigerungen der Bewertung von Immobilien führen.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren kommt es durch die neu eingeführten Regionalfaktoren zu einer Erhöhung der Regelbaukosten in Gebieten mit überdurchschnittlichen Baukosten. Außerdem kommt es zu einer Erhöhung der Wertzahlen in Anlage 25 des BewG, die anzuwenden sind sofern der zuständige Gutachterausschuss keine eigenen Wertzahlen ermittelt und veröffentlicht hat.
Diese Anpassung der Wertzahlen kann dramatische Auswirkungen auf die Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren haben.
Beispielsweise ist bei einer Immobilie, die einen vorläufigen Sachwert von 550.000 EUR und einen Bodenrichtwert von 500 EUR/qm hat, der derzeitige Faktor 0,9 anzuwenden. Der Sachwert beträgt daher 495.000 EUR. Nach dem Entwurf ist für eine solche Wertkonstellation für ein Ein-oder Zweifamilienhaus zukünftig der Faktor 1,3 anzuwenden. Der Sachwert würde demnach 715.000 EUR betragen. Dadurch ergibt sich aus dieser Änderung alleine eine Differenz von 220.000 EUR die zusätzlich zu versteuern sind.
Handlungsempfehlung
Wer Übertragungen von Immobilien auf die nächste Generation plant, sollte schnellstmöglich diese Immobilien nach dem derzeit geltenden Recht und dem geplanten Recht bewerten lassen. Sofern sich daraus erhebliche Wertsteigerungen ergeben, empfehlen wir noch dieses Jahr die Immobilien zu übertragen, um noch vom alten Bewertungsrecht zu profitieren.
Wir beraten Sie gerne.
