Die 2. Baurechtsnovelle kommt: Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts

Das Bundeskabinett hat am 27.05.2026 das „Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ beschlossen. Nachdem der Bundesrat den Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 21/6588) beraten hat, hat auch der Bundestag ihn am 25.06.2026 beraten und anschließend an die Ausschüsse überwiesen. Die zweite Baurechtsnovelle ändert vor allem das Baugesetzbuch (BauGB), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und das Raumordnungsgesetz (ROG) und ergänzt sie um neue Regelungen.

Das Ziel ist eine grundlegende Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts. Die wichtigsten Änderungen betreffen die Beschleunigung und Vereinfachung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, insbesondere durch die vollständige Digitalisierung der Bauleitplanung. Weitere Schwerpunkte sind die Stärkung des Wohnungsbaus und der Ausbau der Handlungsspielräume der Kommunen. Dazu gehören weiterentwickelte Vorkaufs- und Erwerbsrechte sowie neue bodenpolitische Instrumente. Resilienz, Klimaschutz und Klimaanpassung sollen stärker in der Planung verankert werden.

Die folgenden Ausführungen bieten einen kurzen Überblick über die zentralen Neuerungen des Gesetzentwurfs der Bundesregierung.

Digitalisierung und Beschleunigung der Bauleitplanung im BauGB

Ein Schwerpunkt ist die Beschleunigung und Vereinfachung der Bauleitplanung im BauGB. Die vollständige Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens und die Straffung der Verfahrensschritte stehen im Vordergrund. Die Regelungen in §§ 2, 3, 6a und 10a BauGB-E führen das digitale Bauleitplanverfahren ein. Flächennutzungs- und Bebauungspläne sind im Standard XPlanung verbindlich zu führen. Sie werden im Internet veröffentlicht und über zentrale Landesportale zugänglich gemacht. Die Pläne werden durch die Bekanntmachung der Internetadresse wirksam.

Das Verfahren wird verschlankt, insbesondere indem wiederholte Beteiligungen und Doppelprüfungen entfallen. Die bislang verbindliche frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB wird zu einer Kann-Regelung (§ 3 Abs. 3 BauGB-E). Eine Änderung oder Ergänzung des Bauleitplans führt nicht immer zu einer erneuten Beteiligung. Nach § 4a Absatz 3 BauGB-E ist dies nur erforderlich, wenn Belange offensichtlich erstmals oder stärker berührt werden. In diesem Fall erhält die betroffene Öffentlichkeit die Möglichkeit zur Stellungnahme.

Künstliche Intelligenz wird mit § 4b Abs. 1 BauGB-E als „Beschleunigungswerkzeug“ eingeführt. § 4b Abs. 3 BauGB-E sieht zukünftig eine Regeldauer von zwei Jahren für das Bauleitplanverfahren vor. Zwischen dem Ende der Beteiligung und der Bekanntmachung des Bauleitplans dürfen höchstens zwölf Monate liegen. Die Stellungnahmefristen der Behörden betragen 30 Tage und können einmalig um 15 Tage verlängert werden. Die Beteiligungsfristen der Öffentlichkeit und der Umweltvereinigungen werden durch die Präklusionsregelung in § 4a Abs. 6 BauGB-E abgesichert. Diese Regelung steht unter dem Vorbehalt der europarechtlichen Zulässigkeit.

Flächennutzungspläne können künftig bestimmten Vorhaben im Außenbereich eine privilegierende Wirkung verleihen (§ 35 Abs. 1a BauGB-E). Ein Bebauungsplan ist dann nicht mehr erforderlich, um die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dieser Vorhaben zu begründen.

Die Umweltprüfung wird vereinfacht. Die Anforderungen der Strategischen Umweltprüfung gelten weiterhin. Dahingegen greifen die Anforderungen an eine Umweltverträglichkeitsprüfung nur bei bestimmten Bebauungsplänen (§ 2a BauGB-E). Das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) wird parallel angepasst. Das beschleunigte und das vereinfachte Verfahren nach §§ 13, 13a BauGB werden erweitert.

Dringender Wohnbedarf als überragendes öffentliches Interesse und sozialer Flächenbeitrag

Nach dem Wohnungsbauturbo werden erneut Gesetzesänderungen zur Stärkung des Wohnungsbaus vorgesehen. Für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten sieht der Entwurf eine neue Regelung in § 1 Absatz 7a BauGB-E vor. In Bebauungsplänen, die ein Baugebiet festsetzen, das auch dem Wohnen dient, liegen die vorgesehene Wohnbebauung und ergänzende Nutzungen im überragenden öffentlichen Interesse. Diese Belange sind in der Regel vorrangig in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Naturschutzrecht wird klargestellt, dass Interessen des Wohnungsbaus ein zwingender Grund des überwiegenden öffentlichen Interesses sein können.

Mit § 58a BauGB-E wird der soziale Flächenbeitrag in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt. In Umlegungsverfahren kann der Vorteilsausgleich künftig ganz oder teilweise in Form von Flächen erbracht werden, die der Gemeinde zweckgebunden für den sozialen Wohnungsbau übertragen werden.

Gemeindliche Vorkaufsrechte und Erwerbsrechte

Die gemeindlichen Vorkaufsrechte werden erweitert, gestärkt und präzisiert. Als Reaktion auf die Umgehungsproblematik erhält die Gemeinde mit § 28a BauGB-E ein Erwerbsrecht, wenn Grundstücke mittelbar durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen den Eigentümer wechseln („Share Deals“). Steuerrechtlich privilegierte Umstrukturierungen (UmwStG, EStG) sind ausgenommen. § 28b BauGB-E sieht Mitteilungspflichten bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Vorgängen vor, um Transparenz zu schaffen. In bestimmten Fällen können Vorkaufsrechte künftig auch für Wohnungseigentum durch Satzung begründet werden.

Klimaschutz, Klimaanpassung und städtische Ökosystemgebiete

Die Novelle stärkt Klimaschutz, Klimaanpassung und Resilienz. § 1 BauGB wird erweitert, § 1a BauGB neu strukturiert. Die Eingriffsregelung wird präzisiert. Mit § 135d BauGB-E wird ein Ersatzgeld eingeführt, das erhoben werden kann, wenn ein Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft nicht möglich ist. Die Festsetzungsmöglichkeiten im Katalog des § 9 BauGB werden erweitert, um versickerungsfähige Flächen, Verdunstungsmöglichkeiten und geringen Oberflächenabfluss zu berücksichtigen.

Der neue achte Teil des BauGB enthält Regelungen für städtische Ökosystemgebiete im Sinne der EU-Verordnung 2024/1991. Mit der Wiederherstellungssatzung nach § 135e BauGB-E können Gemeinden Vorgaben für die bauliche und sonstige Nutzung von Grundstücken erlassen, um Grünflächen und Baumüberdachung zu sichern oder ihren Anteil zu erhöhen.

Der Entwurf enthält mit § 191a BauGB-E einen Katalog von Instrumenten der Klimaanpassung, darunter Vorkaufsrechte sowie städtebauliche Sanierungs-, Entwicklungs- und Stadtumbaumaßnahmen.

Weiterentwicklung der Instrumente der Sanierungs- und Erhaltungssatzungen

Die Instrumente der Sanierungs- und Erhaltungssatzungen werden punktuell weiterentwickelt. Die Veröffentlichung der Satzungen erfolgt künftig digital. Gemeinden können durch Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB-E regeln, dass bestimmte bauliche Maßnahmen, die der Nutzung erneuerbarer Energien, der Steigerung der Energieeffizienz oder der Barrierefreiheit dienen, von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind. Die Genehmigungsmaßstäbe im Milieuschutz (§ 172 Abs. 4 BauGB) werden präzisiert.

Änderungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Die BauNVO wird modernisiert, um die Steuerung von Nutzungsmischungen zu verbessern, die Gebietstypen weiterzuentwickeln und bestimmte Nutzungsarten klar einzuordnen.

Die Kleinsiedlungsgebiete nach § 2 BauNVO entfallen, da sie in der Planungspraxis kaum noch eine Rolle spielen. Die Kerngebiete werden für die Wohnnutzung geöffnet (§ 7 Abs. 1 BauNVO-E). Der Nutzungsbegriff „Musikclubs“ und „experimentelle Mischgebiete“ (§ 11 Absatz 2a BauNVO-E) werden eingeführt.

Neu ist der sogenannte Versiegelungsfaktor (§ 19a BauNVO-E). Gemeinden können damit die maximal zulässige durchschnittliche Wasserundurchlässigkeit je Quadratmeter Bezugsfläche festlegen.

§ 11 Abs. 3 S. 5 BauNVO-E bringt für Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe eine Erleichterung. Bei Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment gilt bei einer maßvollen Überschreitung der Geschossfläche von 1.200 m² künftig eine gesetzliche Vermutung, dass keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche vorliegen. Als maßvolle Überschreitung wird in der Begründung des Gesetzentwurfs eine Überschreitung der Geschossfläche um ca. 300 m² genannt. Die Steuerung des Einzelhandels wird durch die Definition und die Möglichkeit der Festsetzung der neuen planungsrechtlichen Kenngröße der Verkaufsflächenzahl gestärkt (§ 16 Abs. 2 Nr. 5, § 20a BauNVO-E). Die Orientierungswerte in § 20a BauNVO und § 17 BauNVO wurden neu gefasst.

Fazit und Ausblick zur 2. Baurechtsnovelle im Städtebau- und Raumordnungsrecht

Die geplante Modernisierung von BauGB und BauNVO stellt eine deutliche Änderung des Städtebau- und Raumordnungsrechts dar. Die Novelle verbindet strukturelle Verfahrensänderungen, insbesondere die verpflichtende Digitalisierung und die Einführung strengerer Fristen und Präklusionsregelungen, mit inhaltlichen Weichenstellungen zugunsten der Innenentwicklung, der Wohnraumschaffung in angespannten Märkten sowie von Klimaschutz und Klimaanpassung. Ergänzt wird dies durch eine Stärkung bodenpolitischer Instrumente, vor allem im Bereich der Vorkaufs- und Erwerbsrechte und durch den neuen sozialen Flächenbeitrag.

Ob der Entwurf die angestrebten Ziele erreicht und Planungsverfahren tatsächlich schneller, rechtssicherer und zugleich klima- sowie gemeinwohlorientierter gestaltet werden, bleibt abzuwarten und wird wohl maßgeblich von der Umsetzungspraxis abhängen.

Kommunen müssen zukünftig interne Abläufe anpassen, können aber auch erweiterte Gestaltungsspielräume nutzen. Investoren und Projektentwickler könnten von der Einstufung der Wohnbebauung in Bebauungsplänen für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt als Vorhaben im überragenden öffentlichen Interesse und von der Ausweitung beschleunigter Verfahren profitieren. Die Entwicklung großflächiger Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe kann in manchen Fällen auch außerhalb von Sondergebieten und Kerngebieten erleichtert werden.