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1. GEIG und Nachrüstpflicht für Ladepunkte
Das im Jahr 2021 in Kraft getretene Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) verpflichtet Gebäudeeigentümer zur Herstellung einer vorbereitenden Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität bzw. zur Herstellung von Ladepunkten. Es dient der Umsetzung der Richtlinie (EU) 2018/844. Mit der geplanten Novelle des GEIG wird der Gesetzgeber die Anforderungen an Lade- und Leitungsinfrastruktur für Elektrofahrzeuge deutlich verschärfen. Neben Neubau- und Sanierungsvorhaben rücken ab 2027 auch größere Bestandsgebäude stärker in den Fokus.
Für Bestandsgebäude (Nichtwohngebäude) mit mehr als 20 Stellplätze schafft das GEIG sogar eine unbedingte Nachrüstpflicht unabhängig davon, ob eine Renovierung des Gebäudes stattfindet oder nicht. Der Gebäudeeigentümer hat nach § 10 Abs. 1 GEIG für jedes Nichtwohngebäude, das über mehr als 20 Stellplätze innerhalb des Gebäudes oder über mehr als 20 an das Gebäude angrenzende Stellplätze verfügt, ohne weitere Voraussetzungen dafür zu sorgen, dass nach dem 1. Januar 2025 ein Ladepunkt errichtet wird. Das GEIG beschreibt in diesem Punkt bislang keine Rechtspflicht zum Betrieb des Ladepunktes, nur die Rechtspflicht zur Errichtung.
Im Ausgangspunkt sind die Vorgaben und Pflichten des GEIG ausschließlich öffentlich-rechtlicher Natur. Das GEIG regelt demgegenüber nichts im Zusammenhang mit einem Mietverhältnis und seiner Umsetzung im Vermieter-Mieter-Verhältnis.
Mit Blick auf die Pflicht zur Errichtung von Ladesäulen unabhängig von einer (Neu-)Errichtung beziehungsweise einer Renovierung eines Nichtwohngebäudes ist zudem nicht unmittelbar geregelt, ob insoweit auch (öffentlich) baurechtliche Konsequenzen drohen, wenn Gebäudeeigentümer ihren Pflichten nicht nachkommen.
2. Überblick zu GEIG-Nachrüstpflicht und mietrechtlichen Folgen
Wie ausgeführt, klammert das GEIG Nutzungsfragen also aus. Daher sind Eigentümer und Mieter (ggf. auch Untermieter) gefragt, sich untereinander abzustimmen. Je nach Fallkonstellation wird ein Vermieter auf die Mitwirkung des Mieters angewiesen sein. Dabei ist vorwegzunehmen, dass die Anzahl der nutzbaren Parkplätze für alle Fahrzeuge durch das GEIG zunächst im Grundsatz nicht reduziert wird. Eine Reduktion ergibt sich letztlich erst dann, wenn der Ladepunkt wegen der örtlichen Gegebenheiten auf einem Stellplatz errichtet werden muss (statt z. B. auf einem Grünstreifen davor) und dieser dann wegfällt oder, wenn der in Stoßzeiten für Kunden ohne Elektrofahrzeuge benötigte Parkplatz durch ein Elektrofahrzeug blockiert ist, das nicht zu einem Kunde des Mieters gehört.
Die Pflichten aus dem GEIG können bzw. sollten mittels Nachträge in den bestehenden Mietverträgen abgebildet werden. Dabei sind bereits jetzt mögliche Gesetzesentwicklungen zu berücksichtigen. Gerade bei langfristig bestehenden Mietverträgen kann u. U. auch ein Eigeninteresse des Mieters gegeben sein, die Ladeinfrastruktur selbst zu installieren und zu betreiben. Diese kann auf seine Anforderungen und Kundenbedürfnisse angepasst werden, und v. a. den Preis für Ladestrom mit Marketing- und Kundenbindungsmaßnahmen verbinden. Je nach Konstellation, können Eigentümer, Charge Point Operator (CPO) und Mieter gemeinsame Geschäftsmodelle entwickeln und so gemeinsam die Pflicht aus dem GEIG erfüllen.
Der Aufbau von Ladeinfrastruktur stellt grundsätzlich eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 2, 4 oder auch Nr. 6 BGB i. V. m. § 578 Abs.2 BGB dar und verpflichtet damit den Mieter einerseits zur Duldung der Maßnahmen, § 555d BGB, ermöglicht andererseits in der Regel aber auch eine Mietanpassung, § 559 BGB. Je nach Mietvertragskonstellation können Eigentümer und Mieter eine passgenaue Kostenübernahme nach § 555f Nr. 3 BGB vereinbaren. Das sich aus Modernisierungsmaßnahmen ergebende Sonderkündigungsrecht des Mieters kann zum einen vertraglich in AGB ausgeschlossen werden und dürfte nach unserer Einschätzung jedenfalls durch Treu und Glauben eingeschränkt sein.
Fallen aufgrund der Erfüllung der GEIG-Pflichten exklusiv an den Mieter überlassenen Stellplätze weg, weil der Ladepunkt nur auf einem solchen Stellplatz errichtet werden kann, so könnte der Mieter diesbezüglich zur Mietminderung berechtigt sein. Aber auch in dem Fall, in dem Stellplätze lediglich zum Mitgebrauch überlassen worden sind, ist eine Mietminderung denkbar, wenn die reduzierte Anzahl der Stellplätze zu einer Einschränkung der Nutzbarkeit des Mietgegenstands an sich führt.
Besonders Augenmerk muss auch auf die Vertragsgestaltung mit dem Charge Point Operator (CPO) gelegt werden. Auch dieses wird Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse haben.
