Neuer Gesetzentwurf: Gebäudetyp E als Spezialbauvertrag

Seit Jahren steigen die Baukosten, während der Wohnungsbau stagniert. Neben Zinsen und Materialpreisen gilt vor allem das Dickicht der technischen Vorgaben als Kostentreiber: Tausende Normen und Regelwerke haben den „üblichen Baustandard“ insbesondere über die allgemein anerkannten Regeln der Technik immer weiter nach oben geschoben – oft über das hinaus, was für gutes, sicheres und alltagstaugliches Wohnen erforderlich ist.

Möchten die Bauvertragsparteien bislang einen Baustandard vereinbaren, der unterhalb des für vergleichbare Gebäude üblichen Qualitätsstandards bleibt, laufen sie Gefahr, dass diese Bauweise als Sachmangel gewertet wird und dies zu Mängelrechten des Auftraggebers führt.

Opt‑in-Lösung für reduzierte Qualitätsanforderungen

Der Gesetzentwurf möchte hier Erleichterung schaffen und die Rechtssicherheit von Vereinbarungen zur Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard in Bauverträgen erhöhen. Kern ist eine Opt‑in‑Lösung: Auftraggeber und Auftragnehmer können in Textform die Geltung eines „gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E)“ vereinbaren.

Ohne diese ausdrückliche Vereinbarung bleibt es beim bisherigen Bauvertragsrecht mit dem bekannten Maßstab der anerkannten Regeln der Technik und dem Qualitätsniveau vergleichbarer Gebäude.

Technische Baubestimmungen als Basisstandard

Wird der Gebäudetyp E wirksam vereinbart, verschiebt sich der Maßstab für die Mangelprüfung zweistufig: Soweit die Technischen Baubestimmungen der Länder Vorgaben zur Beschaffenheit enthalten, ist das Gebäude insoweit mangelfrei, als diese Anforderungen (Basisstandard) eingehalten werden.

Ein höherer Standard in den geregelten Bereichen (z.B. Brandschutz, Belüftung, Belichtung) bleibt damit bei der Mangelbeurteilung außer Betracht, sofern die Parteien keinen höheren Standard ausdrücklich vereinbaren. Damit wird das bauordnungsrechtlich Erforderliche zum zivilrechtlichen Mindestmaßstab erhoben.

Mit der Anknüpfung an das Bauordnungsrecht der Länder gibt es jedoch keinen bundeseinheitlichen „Basisstandard“, sondern es kommt auf den Standort des Gebäudes sowie die dortigen Anforderungen zum Zeitpunkt der Abnahme an.

Daneben soll die Möglichkeit bestehen, für weitere Kriterien, die nicht von den Technischen Baubestimmungen der Länder erfasst sind, den Basisstandard – und damit die Anforderungen an die Mangelfreiheit – über den Erlass einer Rechtsverordnung zu definieren.

Unterhalb des Üblichen: Deutlicher Hinweis genügt

Für Bereiche, die die Technischen Baubestimmungen nicht erfassen, gilt grundsätzlich die bewährte Systematik des § 633 Abs. 2 BGB fort. Maßgeblich bleibt die vereinbarte Beschaffenheit, die Eignung für die vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung, bzw. – mangels Vereinbarung –die bei vergleichbaren Gebäuden übliche Beschaffenheit.

Soll der übliche Qualitätsstandard (insbesondere aus Gründen der Kostenersparnis) unterschritten werden, erleichtert der Entwurf die bislang strengen Anforderungen an eine von den anerkannten Regeln der Technik abweichende Beschaffenheitsvereinbarung: Künftig soll ein deutlicher Hinweis auf die Unterschreitung des üblichen Qualitätsstandards in Textform vor Vertragsschluss genügen, um eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung „nach unten“ zu treffen.

Eine weitergehende Aufklärung über technische Konsequenzen und Risiken ist nach der Entwurfsbegründung nicht mehr erforderlich. Der Auftraggeber eines Gebäudetyp‑E‑Bauwerks rechne schließlich mit Abweichungen und könne sich bei Bedarf eigenständig über die Auswirkungen informieren.

Maßstab für die Deutlichkeit soll sein, ob ein durchschnittlich informierter Auftraggeber der Hervorhebung die Unterschreitung einzelner Beschaffenheitsmerkmale entnehmen kann. Anders als bei den von den Technischen Baubestimmungen erfassten Kriterien können die Vertragsparteien hier jedoch nicht auf einen normierten Mindeststandard zurückgreifen. Hier wird im Einzelfall entscheidend sein, welche Abweichung vom üblichen Standard für ein funktionsgerechtes Gebäude noch zumutbar ist.

In bestimmten Konstellationen – etwa bei wesentlichen Planungsvorgaben des Auftraggebers oder offenkundigen Abweichungen – soll (wie bisher auch schon) ein Hinweis entbehrlich sein. Da dies jedoch im Streitfall durch den Auftragnehmer zu beweisen wäre, bedarf es einer genauen Abwägung, ob man als Auftragnehmer wirklich auf einen solchen Hinweis verzichten sollte.

Transparenzhinweise im Verbraucherbauvertrag

Auch die inhaltlichen Anforderungen an die Baubeschreibung im Rahmen eines Verbraucherbauvertrages, also bei Neubauten oder erheblichen Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden, ergänzt der Entwurf:

Zum einen muss das geschuldete Werk ausdrücklich als Werk nach dem „gesetzlichen Basisstandard (Gebäudetyp E)“ gekennzeichnet werden.

Darüber hinaus muss die Baubeschreibung Angaben zum konkreten Schallschutzstandard sowie zur Kostenersparnis durch die Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard enthalten.

Vertragskette: Keine Änderungen im Miet- und Kaufrecht

Anpassungen des Miet- und Kaufrechts sind jedoch auch in diesem Entwurf nicht vorgesehen. Die Entwurfsbegründung verweist unter anderem darauf, dass die Vertragsparteien im Miet- und Kaufrecht schließlich jederzeit abweichende Vertragsregelungen treffen könnten.

Hierdurch fehlt es an Rechtssicherheit in Mietverhältnissen, da der gesetzliche Basisstandard (Gebäudetyp E) dort nicht automatisch als mangelfrei eingestuft wird. Vergleichbares gilt für das Kaufrecht.

Aus unserer Sicht hemmt dies den angedachten Nutzen der Gesetzesänderung nicht unerheblich. Ohne Rechtssicherheit in der gesamten Vertragskette, besteht wenig Anreizwirkung für einfaches und experimentelles Bauen.

Ausblick: Auswirkungen des Gesetzentwurfs zum Gebäudetyp E

Ob diese Änderungen tatsächlich dazu beitragen, Kostenersparnisse durch einfacheres und experimentelles Bauen zu schaffen, wird sich in der Praxis zeigen.

Die fehlende gesetzliche Fixierung des Gebäudetyp E in der gesamten Vertragskette, einschließlich des Miet- und Kaufrechts, birgt erhebliche Rechtsunsicherheiten. Kritisch zu betrachten ist zudem die „Zersplitterung“ des mangelrelevanten Basisstandards, die aus den unterschiedlichen Länderregelungen resultiert.

Derzeit können die Länder und Verbände ihre Stellungnahmen zum Entwurf abgeben. Wir halten Sie über die aktuellen Entwicklungen informiert und unterstützen Sie gerne bereits jetzt beim einfachen und experimentellen Bauen.

Auch wenn der derzeitige Entwurf umgesetzt wird, werden sich die Parteien eines Gebäudetyp-E-Vertrags – jedenfalls abseits der Technischen Baubestimmungen – mehr als bisher über das letztlich Gewollte austauschen und dies vertraglich fixieren müssen. Kommen Sie hierfür gerne auf uns zu.