Bayerischer Bauturbo: Gesetzentwurf zur Erleichterung bei Umbauvorhaben im Bestand

Der Freistaat Bayern will die rechtlichen Rahmenbedingungen für das Bauen im Bestand deutlich erleichtern. Dazu hat das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr bereits Anfang Juni 2026 den Entwurf eines „Bayerischen Bauturbo-Gesetzes“ vorgelegt. Im Anschluss an die Verbandsanhörung hat der Ministerrat nun den Gesetzentwurf am 21.07.2026 verabschiedet. Ende September wird der Entwurf in das Gesetzgebungsverfahren im Bayerischen Landtag eingebracht.

Der Gesetzentwurf knüpft an die bereits erfolgten Modernisierungsschritte der BayBO an und setzt zugleich Maßnahmen der Föderalen Modernisierungsagenda um. Im Mittelpunkt stehen dabei weitreichende Erleichterungen bei der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum – insbesondere durch den Aus- und Umbau bestehender Gebäude sowie den Wegfall der Stellplatzpflicht beim Umbau zur Wohnraumschaffung. Weitere geplante Neuerungen betreffen das Abstandsflächenrecht für Ersatzneubauten, die Aufhebung des landesrechtlichen Erschließungsbegriffs, die Erweiterung der Genehmigungsfiktion auf sämtliche Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren sowie praxisgerechte Anpassungen im Brandschutz.

Die folgenden Ausführungen bieten einen Überblick über die geplanten wesentlichen Neuerungen und praxisrelevanten Änderungen des Gesetzentwurfs.

Wohnraumschaffung als überragendes öffentliches Interesse in Art. 4 BayBO-E

Mit dem neuen Art. 4 BayBO-E soll gesetzlich festgeschrieben werden, dass die Schaffung von Wohnraum im überragenden öffentlichen Interesse liegt. Damit wird ein klarer Prioritätenrahmen geschaffen: Wohnbauvorhaben sollen im behördlichen Verfahren priorisiert werden, indem die Schaffung von Wohnraum bei behördlich zu treffenden Entscheidungen vorrangig zu berücksichtigen ist. Das eröffnet zusätzliche behördliche Spielräume, etwa bei Abwägungsentscheidungen oder der Handhabung von Erleichterungen.

Neuer Abschnitt VIII „Umbau“: Erleichterungen für Umbauvorhaben

Die zentrale Neuerung des Gesetzentwurfs besteht darin, typische Umbauvorhaben künftig nicht mehr in gleicher Weise wie Neubauten behandeln zu müssen, sondern ihnen einen eigenständigen, erleichterten Rechtsrahmen zu geben.

Hierfür ist die Einführung eines eigenständigen Regelungsabschnitts VIII „Umbau“ in der BayBO vorgesehen. Die geplanten Neuregelungen der Art. 48a und 48b BayBO-E verfolgen das Ziel, Umbauten im Bestand – insbesondere zur Schaffung von Wohnraum – deutlich zu erleichtern und die bisher oft bestehende Notwendigkeit einzelfallbezogener Abweichungsanträge nach Art. 63 BayBO in vielen Fällen zu ersetzen. Kern der vorgesehenen Vorschriften ist, dass bestimmte, sicherheitstechnisch vertretbare Erleichterungen beim Umgang mit bestehender Bausubstanz unmittelbar im Gesetz verankert werden und damit für die Praxis rechtssicher und ohne zusätzlichen bürokratischen Aufwand nutzbar sind.

Art. 48a BayBO-E: Legaldefinition des Umbaubegriffs

Gemäß Art. 48a S. 1 BayBO-E soll erstmals gesetzlich definiert werden, welche baulichen Maßnahmen als Umbau gelten. Von der Legaldefinition erfasst werden insbesondere die einmalige Aufstockung um ein Geschoss, Dachgeschossausbauten sowie die Umnutzung oder Änderung von Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen in rechtmäßig bestehenden Gebäuden. Anbauten werden von der geplanten Regelung nach der Gesetzesbegründung bewusst nicht erfasst, da diese, abgesehen vom Anschluss an das bestehende Gebäude, nach den aktuellen baurechtlichen Anforderungen errichtet werden können und in Bezug auf die Einhaltung der Abstandsflächen auch müssen.

Die wesentliche Erleichterung liegt darin, dass bestehende Bauteile bei einem solchen Umbau nicht ohne Weiteres an sämtliche Anforderungen eines Neubaus angepasst werden müssen. Gemäß Art. 48a S. 1 Hs. 2 BayBO-E sollen für die Bemessung oder Klassifizierung bestehender tragender oder raumabschließender Bauteile im Hinblick auf die Feuerwiderstandsfähigkeit keine neuen Nachweise nach Art. 15 und 17 BayBO erforderlich sein. Das soll nach Art. 48a S. 2 BayBO-E auch dann gelten, wenn neue Bauteile an den Bestand anschließen. Diese Erleichterung gilt dem Wortlaut nach unabhängig von der Nutzungsart für alle bestehenden Gebäude.

Art. 48b BayBO-E: Weitergehende Erleichterungen beim Umbau zur Wohnraumschaffung

Noch weiter geht die in Art. 48b BayBO-E vorgesehene Regelung für Umbauten zur Schaffung von Wohnraum. Die neu eingeführte Vorschrift bündelt und erweitert die bereits bestehenden Erleichterungen für Maßnahmen zur Wohnraumschaffung und trägt ihnen in einer einheitlichen Umbau-Regelung Rechnung.

Art. 48b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BayBO-E sieht vor, dass für bestehende Bauteile die Abstandsflächenanforderungen des Art. 6 BayBO sowie die Brandschutzanforderungen an tragende Bauteile (Art. 25 BayBO), Außenwände (Art. 26 BayBO), Trennwände (Art. 27 BayBO), Brandwände (Art. 28 BayBO), Geschossdecken (Art. 29 BayBO), Dächer (Art. 30 BayBO), notwendige Treppen und Treppenräume (Art. 32, 33 Abs. 1 und Abs. 3 bis 8 BayBO) sowie notwendige Flure (Art. 34 BayBO) nicht zum Tragen kommen. Weiterhin anwendbar bleiben die Anforderungen an die Rettungswegsystematik nach Art. 31 BayBO und die Rettungsweglänge nach Art. 33 Abs. 2 BayBO. Diesbezügliche Abweichungen bedürfen auch künftig eines Abweichungsantrags nach Art. 63 BayBO.

Darüber hinaus sind weitere Erleichterungen im Bereich bestehender Aufenthaltsräume geplant. Art. 48b Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BayBO-E verzichtet auf Anforderungen an den Wärme- und Schallschutz (Art. 13 BayBO) und an Raumanforderungen wie die Mindesthöhe von Aufenthaltsräumen (Art. 45 BayBO).

Nach Art. 48b Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BayBO-E sollen für Umbauten zur Wohnraumschaffung die an die bisherige Gebäudeklasse gestellten Anforderungen maßgeblich bleiben und zwar gerade auch in Fällen, in denen der Umbau dazu führen würde, dass das Gebäude nach der Systematik der BayBO eigentlich einer höheren Gebäudeklasse zuzuordnen wäre. Damit wird vermieden, dass ein durch einen Umbau verursachter „Sprung“ in eine höhere Gebäudeklasse mit höheren Anforderungen verbunden ist.

Für Gebäude der bisherigen Gebäudeklassen 3 bis 5 enthält Art. 48b Abs. 1 S. 2 BayBO-E darüber hinaus konkretisierte brandschutztechnische Erleichterungen, etwa die Beschränkung der Feuerwiderstandsanforderung für Decken und Trennwände im obersten Geschoss auf „feuerhemmend“ oder die Gleichbehandlung eingeschossiger Aufstockungen mit Geschossen im Dachraum. Weiter soll es ausreichend sein, wenn nach dem Umbau tragende Teile notwendiger Treppen im Bereich der Fortführung um ein Geschoss aus nichtbrennbaren Baustoffen oder feuerhemmend sind. Bezüglich notwendiger Treppenräume sind erleichternde Regelungen vorgesehen für den Fall, dass diese nicht den derzeitigen rechtlichen Anforderungen genügen. Eine Nachrüstpflicht ist dann in Abhängigkeit von der Beschaffenheit des Baubestands auf wenige wichtige Einrichtungen beschränkt wie Öffnungsabschlüsse zu Kellergeschossen, Anforderungen an neue Türen und Öffnungen zur Rauchableitung (vgl. Art. 48b Abs. 1 S. 2 Nr. 4 BayBO-E). Ergänzend wird in Art. 48b Abs. 1 S. 3 BayBO-E klargestellt, dass bestehende Treppen nicht allein wegen der Umbauvorhaben mit einem zweiten Handlauf auszustatten sind, sofern ein solcher bisher nicht vorhanden war.

Flankiert werden die Erleichterungen durch das sog. „Verschlechterungsverbot“ in Art. 48b Abs. 2 BayBO-E. Soweit bestehende Bauteile bereits eine höhere brandschutztechnische Qualität als das durch die Erleichterungen vorgesehene Mindestniveau aufweisen, ist es zumutbar, die vorgefundene Bauteilqualität zu erhalten und sachgerecht auf die Umbaumaßnahmen zu übertragen.

Zu beachten ist allerdings, dass die Erleichterungen des Art. 48b Abs. 1 BayBO-E nicht für Hochhäuser und Gebäude, die infolge des Umbaus zu Sonderbauten nach Art. 2 Abs. 4 BayBO werden, gelten. Sie sind ausdrücklich vom Anwendungsbereich der Umbauvorschrift ausgenommen.

Praktisch besonders relevant und daher abschließend noch hervorzuheben ist, dass Umbauten zur Wohnraumschaffung nach Art. 48b Abs. 4 BayBO-E generell von der Stellplatzpflicht freigestellt werden. Für diese Vorhaben findet Art. 47 BayBO keine Anwendung, auch dann nicht, wenn eine Gemeinde in einer örtlichen Satzung grundsätzlich Stellplätze fordert. Dies erleichtert insbesondere Umbaumaßnahmen in dicht bebauten innerstädtischen Bereichen, in denen Stellplatznachweise häufig erhebliche Realisierungshindernisse darstellen.

Ersatzneubau: Privilegierung bestehender Abstandsflächen nach Art. 6 Abs. 8 BayBO-E

Auch das Abstandsflächenrecht soll stärker auf die Besonderheiten des Bestands ausgerichtet werden.

Gemäß Art. 6 Abs. 8 BayBO-E soll der Ersatz rechtmäßig bestehender Gebäude oder Gebäudeteile künftig abstandsflächenrechtlich zulässig sein, wenn die bisherigen Abmessungen beibehalten werden. Das gilt nach dem vorgesehenen Regelungsansatz auch für einen Ersatzneubau, der hinter den bisherigen Abmessungen zurückbleibt.

Die bisherige Regelung als besonderer Abweichungsfall wird dadurch in eine allgemeine gesetzliche Zulässigkeitsregelung überführt, so dass ein bislang notwendiger Abweichungsantrag nach Art. 63 BayBO entbehrlich werden wird.

Für die Praxis bedeutet dies vor allem: Der Ersatzneubau soll nicht allein deshalb an den heute geltenden Abstandsflächenanforderungen scheitern, weil das bestehende Gebäude diese Anforderungen nicht einhält. Vielmehr sollen die bisherigen Abstandsflächen insoweit weiter genutzt werden können.

Noch offen ist allerdings die Frage, ob und in welchem Umfang die Privilegierung an die bisherige bauliche Nutzung anknüpft bzw. diese beibehalten werden muss. Gegebenenfalls erfolgt eine entsprechende Präzisierung bzw. Klarstellung noch im Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens.

Aufhebung des landesrechtlichen Erschließungsbegriffs in Art. 4 BayBO

Eine weitere geplante Änderung betrifft den bisherigen Art. 4 BayBO und damit die Regelung des landesrechtlichen Erschließungsbegriffs. Diese Regelung soll aufgehoben werden.

Damit entfällt auch die eigenständige bauordnungsrechtliche Anforderung, wonach ein Grundstück in angemessener Breite unmittelbar an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen muss.

Künftig soll für die Erschließung grundsätzlich nur noch die planungsrechtliche Beurteilung nach den Vorgaben des BauGB maßgeblich sein. Die bislang nebeneinanderstehenden Anforderungen des bauplanungsrechtlichen und des bauordnungsrechtlichen Erschließungsbegriffs würden damit zusammengeführt.

Praktisch besonders relevant ist dies für Grundstücke, die nicht unmittelbar an eine öffentliche Verkehrsfläche angrenzen. Die künftig lediglich geforderte bauplanungsrechtliche Erschließung nach den Vorgaben des BauGB kann dort beispielsweise durch dinglich oder öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrten über ein Vorderliegergrundstück sichergestellt werden. Die Lage und Eigenschaft als Hinterliegergrundstück schließt eine Bebaubarkeit nach bauordnungsrechtlichen Erschließungsgesichtspunkten in diesen Fällen nicht mehr aus.

In diesem Zusammenhang zu beachten ist allerdings, dass die sicherheitsrechtlichen Anforderungen des Art. 5 BayBO bestehen bleiben. Die darin normierten Verpflichtungen, geradlinige Zu- oder Durchgänge für die Feuerwehr zu schaffen sowie befestigte Feuerwehraufstell- und -bewegungsflächen bereitzustellen, sind auch künftig zu beachten.

Mehr Flexibilität bei brandschutzrechtlichen Anforderungen

Ergänzend werden durch den Gesetzentwurf auch zahlreiche brandschutzrechtliche Vorgaben allgemein angepasst und praxisgerecht erleichtert. Dies betrifft beispielsweise Anforderungen an Brandwände. Nach dem geplanten Art. 28 Abs. 5 S. 4 BayBO-E dürfen brennbare Dachlatten und Abdichtungsbahnen unter bestimmten Bedingungen über Brandwände geführt werden. Darüber hinaus sollen künftig auch schwerentflammbare Dämmstoffe im Sockelbereich bis 1 Meter Höhe zulässig sein (Art. 28 Abs. 7 S. 4 BayBO-E). Diese Neuregelungen führen in der Praxis dazu, dass die bisher bestehende Notwendigkeit einzelfallbezogener Abweichungsanträge nach Art. 63 BayBO in diesen Fällen künftig entbehrlich sein wird.

Zudem stellt der Gesetzentwurf gemäß Art. 32 Abs. 7 BayBO-E notwendige Treppen ohne eigenen Treppenraum, die zwei Geschosse innerhalb einer Nutzungseinheit miteinander verbinden, von bestimmten Brandschutzvorgaben frei. Danach dürfen Treppen innerhalb von Maisonette-Wohnungen künftig auch als Holztreppen ausgeführt werden.

Verfahrensrechtliche Erleichterungen: Ausweitung der Verfahrensfreiheit sowie der Genehmigungsfiktion

Der Gesetzentwurf zum Bayerischen Bauturbo beschränkt sich nicht nur auf materielle Erleichterungen, sondern sieht auch verfahrensrechtliche Änderungen und Anpassungen vor.

Was verfahrensfreie Bauvorhaben betrifft, sieht Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO-E vor, dass unter den dort genannten weiteren Voraussetzungen neben Dachgauben künftig auch Dacheinschnitte verfahrensfrei errichtet werden können.

Darüber hinaus soll auch das Genehmigungsverfahren insbesondere durch die Ausweitung der Anwendungsfälle der Genehmigungsfiktion beschleunigt werden.

Zum einen soll durch die Änderung des Art. 68 Abs. 2 BayBO die bislang auf bestimmte Wohnraumvorhaben beschränkte Genehmigungsfiktion auf sämtliche Bauvorhaben erstreckt werden, die im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO behandelt werden. Sie soll daher künftig für alle Nichtsonderbauten gelten. Dies hat zur Folge, dass die Baugenehmigung kraft Gesetzes als erteilt gilt, wenn die zuständige Bauaufsichtsbehörde über einen Bauantrag nicht innerhalb der gesetzlichen Frist entscheidet.

Zum anderen ist in Art. 69 Abs. 2 BayBO-E i.V.m. Art. 42a BayVwVfG eine eigenständige Genehmigungsfiktion für Verlängerungsanträge von Baugenehmigungen vorgesehen. In diesen Fällen soll die dreimonatige Fiktionsfrist nicht erst mit der Vorlage vollständiger Unterlagen zu laufen beginnen, sondern bereits mit Zugang des Antrags. Diese geplante Genehmigungsfiktion soll anders als Art. 68 Abs. 2 BayBO-E für alle Verlängerungsanträge gelten, also unabhängig von einer Sonderbaueigenschaft. Entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde über den Verlängerungsantrag nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Verlängerung als erteilt. Durch den Verweis auf Art. 68 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BayBO wird sichergestellt, dass die Bescheinigung über den Eintritt der Fiktion von Amts wegen ausgestellt und an den Bauherrn, die Gemeinde und die Nachbarn zugestellt wird.

Weiterhin zu beachten bleibt allerdings, dass die Genehmigungsfiktion den Bauherrn gemäß Art. 55 Abs. 2 BayBO nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen entbindet und auch bauaufsichtliche Eingriffsbefugnisse unberührt bleiben.

Ausblick: Auswirkungen des Gesetzentwurfs zum Bayerischen Bauturbo-Gesetz auf das Bauen im Bestand

Der Entwurf des Bayerischen Bauturbo-Gesetzes setzt durchaus Anreize für das Bauen im Bestand: Umbauten zur Wohnraumschaffung – insbesondere Dachgeschossausbauten, Aufstockungen und Umnutzungen – sollen künftig baurechtlich einfacher, schneller und wirtschaftlicher realisierbar sein. Die neuen Art. 48a und 48b BayBO-E versprechen mehr Planungs- und Rechtssicherheit, weniger Abweichungsanträge und geringeren zeitlichen und finanziellen Aufwand für Bauherren.

Ob diese Neuerungen in der Praxis tatsächlich dazu beitragen, Bürokratie abzubauen, mehr Flexibilität zu eröffnen und zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wird maßgeblich von der endgültigen Gesetzesfassung und ihrer späteren Anwendung durch die Bauaufsichtsbehörden abhängen. Insofern bleibt der weitere Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens abzuwarten.

Wir werden das Gesetzgebungsverfahren weiter beobachten und stehen für Rückfragen gerne zur Verfügung.